贈與房產可節稅？誤踩兩大地雷恐繳更多稅

作者＼今周刊

買房地產給子女作為家產的傳承觀念，仍普遍存在於華人社會，但大部分的民眾仍沒有意識到，贈與房產的不當規劃，可能會讓自己多繳稅！

因此，王瑞鴻和KPMG安侯建業聯合會計師事務所稅務投資部會計師吳能吉就建議，父母在房地產贈與規劃時，留意不要誤踩以下兩大稅務地雷。

地雷一：靠房地產贈與節稅，忽略現金贈與！

「房地產到底該如何分配給子女」是很多父母苦惱的事情，究竟該透過低價出售給子女的方式，還是轉賣後以現金贈與的方式，會比較節稅？

吳能吉表示，不動產贈與金額的計算，土地按公告土地現值、房屋按房屋評定現值，而兩者都明顯低於市價，2016年房地合一稅新制上路後，房屋交易實際利得也要納入課稅，因此，房地產贈與的方式，可能沒想像中那麼節稅。

舉例來說，黃先生2018年時，花5225萬元買房產〈房地現值合計1000萬元，無貸款〉贈與給女兒，若分別以「5225萬元房產贈與」「5225萬元現金贈與」的情境來比較，可發現以5225萬元買房產贈與給女兒，按房屋評定現值、10%贈與稅率計算，其應繳納稅額為78萬元〈計算方式：(房地現值1000萬-220萬贈與免稅額)X10%〉。

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而直接贈與現金5225萬元，按20%贈與稅率（超過5000萬適用的稅率）並扣除累進差額375萬元後，應繳納稅額626萬元，相較於房屋贈與方式，可省下548萬贈與稅。

不過，要留意的是，若3年後，女兒以總價6000萬元出售該房地，依照房地合一稅新制，是採售價減去取得時成本，再乘上稅率，因此，扣除當初受贈時取得的房地現值1000萬元成本，再按20%的房地合一稅率計算（詳備註），需繳納1000萬元的財產交易所得稅〈簡稱財交稅〉，加上先前房產贈與的78萬元稅負，合計付了1078萬元的稅金。

備註：房地合一稅的稅率認定，以居住在中華民國境內的個人來看，其持有房屋、土地期間適用的稅率為：

（一）持有期間在1年以內：45%。
（二）持有期間超過1年，未逾2年：35%。
（三）持有期間超過2年，未逾10年：20%。
（四）持有期間超過10年：15%。

當年若贈與現金給女兒，再由女兒拿5225萬元現金購入房產，並在3年後以總價6000萬元出售，財交稅僅為155萬元〈計算方式：(6000萬-5225萬)X20%〉，加上現金贈與時的稅負626萬元，合計僅781萬元，比贈與房產合計繳的1078萬元，少了297萬元。

整體來看，吳能吉分析，雖然贈與房產給子女以房地現值作為贈與總額，可以降低稅負，不過，房地合一新制上路後，日後售屋時，則要留意賣價減買價後，財交稅變大的問題。

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地雷二：房地產贈與，子女短期就處分！

王瑞鴻表示，若想使用房屋贈與方式的話，建議可以先評估「贈與房地產之後，子女會不會馬上賣掉？」他分析，因房地合一新制的稅率，會隨著持有時間增加而減少，因此，持有時間越長，稅率越低，對民眾會越有利。

此外，若是父母贈與房產給子女，而子女符合「戶籍登記自住」、「居住滿6年」、且「無出租或供營業使用」這些條件，則以後出售可適用10%優惠稅率，並享有免稅額400萬元。

「若有計畫房產短期內賣掉，建議可將房產賣掉後，透過分年現金贈與的方式來節稅，每年累計的贈與金額，只要不超過220萬元，就可免納贈與稅。」但王瑞鴻強調，實際贈與的狀況，仍需依據個案而定；吳能吉也提醒，贈與房產時，應該要考量該房產未來用途，才能有效評估整體稅負。

最後，父母在做贈與規劃時，也要留意死亡前二年內贈與特定人的財產，被視為遺產，要併入遺產總額申報，若想透過贈與方式來傳承資產，建議要及早規劃，才能達成節稅的目的。

執行編輯：Hovis
核稿編輯：Stephanie

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